よくある質問Q&A
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日光ホームによくある質問集

ここでは、お客様からよくある不動産についての
質問や疑問に対しての答えをQ&A形式で紹介しています。
不動産売買をお考えの方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
不動産に関する知識について 住まいの購入について ローン・税金について

不動産に関する知識について

  駅まで○○分ってよく書いてあるけど、どんな基準で決めてるの?
 道路距離で80mを1分としています。1分未満の端数は1分として切り上げて計算
 します。 これはハイヒールを履いた女性が1分間で歩ける距離が80mと言われて
 いることから、“駅まで○○分"と広告などに記載される基準になりました。 
  建築条件付土地ってどんな土地?
 建築条件付土地とは、その土地に建物を建築する施工会社が土地の売主によって指定
 されている宅地のことです。 土地の売買契約と建物の請負工事契約をセットにして取引
 することを条件として、お客様にご購入いただくことになりますので、ハウスメーカーなど
 ご希望の施工会社に建築を依頼することはできません。

 一般的には、土地の売買契約締結後、3ヶ月以内に建物の請負契約が必ず成立させる
 ことを条件に、お客様と土地の売買契約を締結します。また、3ヶ月以内にプランが決定
 できないなどの場合には通常、契約は解除されることになります。
  土地や建物の広さでよく使われている「坪」について教えてください。
 不動産の折込広告や情報誌で見かける「坪」という単位は、㎡に置き換えますと
 1坪 = 約3.3㎡となります。これは畳で2.0帖の広さのイメージです。

 ㎡で表示されている面積を坪数に置き換える場合には、「㎡ × 0.3025」 という
 公式を使って計算します。

 例えば、面積が100㎡の建物の場合では、「100㎡×0.3025=30.25坪」 と
 いう計算になります。
  広告でよく南向きや東向きとありますが、何を基準に決めているのですか?
 土地の場合は「道路に面している向き」が、一戸建ての場合は「玄関の向き」が
 マンションの場合では「バルコニー」の向きが方角を表記する基準となります。
  セットバックって何ですか?
 幅員が4m未満の道路に面している土地に建物を建築する場合、将来的に道路幅員を
 4m確保するために現況の道路中心から2m部分については、土地の所有者は道路に
 利用するものとして、土地を提供するように定められています。この道路として提供しな
 ければならない土地のことを不動産業界では『セットバック』と呼んでいます。
 
 例えば現況の道路幅員が3.6mの場合、将来的に道路の幅員を4m確保するために、
 不足している残りの40cmの半分である20cmの土地を道路として提供しないと建物を
 建築することはできません。また残り20cmについては、お向かいの方が将来建て替え
 などされる際に土地を道路として提供することになります。

 道路幅員を4m確保する意味としては、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに
 通行できるようにすることを目的としています。
 
 
 
  建ぺい率・容積率について教えてください。
 建ぺい率・容積率とは建築予定の敷地面積に対して、どの程度の規模の建物が建築
 できるかを規制する制限値の割合を意味します。

 建ぺい率は、建築予定の敷地に対して建築可能な1フロアー最大の床面積の制限と
 お考えください。この制限値については、各市町村がそれぞれの地域に応じて割合を
 30%~80%の間で定めています。(緩和特例が適用される場合があります。)

 例えば敷地面積が60㎡・建ぺい率が60%の場合、「60㎡×60% = 36㎡」なので
 1フロアー最大で36㎡が建築可能な床面積となります。

 建ぺい率の割合は、一般的には住宅街ほど低く、商業地ほど高く設定されています。
 ですので、同じ規模の建物を建築する場合は商業地で建築するほうが小さい敷地で
 建てることが可能です。 

 容積率は、建物の合計最大床面積の制限とお考えください。この制限値についても
 各市町村がそれぞれの地域に応じて50%~1000%までの割合で定めています。
 (緩和特例や前面道路の幅員によりさらに制限が厳しくなる場合もあります。)

 敷地面積が60㎡で容積率が200%の場合、「60㎡×200%=120㎡」ですので、
 建物の合計最大床面積は合計で120㎡まで建築可能となります。
 
 住宅の場合は、一定規模のガレージやバルコニー面積は容積率の適用外のため、
 建物内部の合計面積の制限値と考えていただくと目安になるかと思います。

 容積率の割合についても、建ぺい率と同じく一般的に住宅街ほど低く、商業地ほど
 高く設定されていますので、同じ規模の建物を建築する場合は商業地で建築する
 ほうが小さい敷地で建てることが可能です。 

 

 

住まいの購入について

  頭金(自己資金)はどのくらい必要?
 頭金は多ければ多いほど、銀行から借りる住宅ローンの金額は少なく済みますので、
 家計への負担は少なくなります。 ですので、貯蓄のある方は、頭金をできるだけ多く
 お支払いになることをおすすめいたします。
 
 ですが、これから頭金の貯蓄をはじめる方については、これがあてはまらない場合も
 もあります。 それは、貯蓄をしている間に住宅ローン金利が上昇してしまう可能性が
 あるからです。 (詳しくは 『 ローンアドバイザー 』 のコンテンツをご覧ください。) 
 当社ではローンアドバイザーがお客様それぞれのご事情に応じて最適な資金計画を
 ご提案させていただきます。ぜひ一度ご相談ください。
 
  仲介手数料っていくらかかるの?
 不動産の販売会社が直接売主の場合または売主の代理として販売を行っている場合
 以外のお取引を 『仲介』 または 『媒介』 といいます。
 『仲介』 または 『媒介』 でのお取引の場合、その販売会社に報酬として仲介手数料を
 お支払することになります。 この仲介手数料については、宅地建物取引業法によって
 報酬の上限額が定められています。
 
 その上限額は、売買や賃貸、物件金額などによってそれぞれ定められており、例えば
 物件金額が400万円以上の売買でのお取引では、 販売会社へ支払う仲介手数料は
 「(売買金額×3%+6万円)+消費税」 がその上限額となります。
  仲介手数料  『3%+6万円』  の+6万円とは何ですか?
 不動産売買における仲介手数料は、不動産取引業法では次のように定めています。
 
 売買代金のうち  
        0~200万円の部分については、 5%
      200~400万円の部分については、 4%
         400万円~の部分については、 3%          となります。

 これを売買代金3000万円の物件にあてはめると、

        0~200万円の部分: 200万円×5%→10万円
      200~400万円の部分: 200万円×4%→ 8万円
         400万円~の部分:2600万円×3%→78万円 
 
 これを合計した額『10万円+8万円+78万円=96万円』が仲介手数料です。

 ただし、こういった計算を簡略化させるために、次のような算出方法を使います。

 同じく売買代金3000万円の場合
          
       0~200万円の部分: 10万円→ 200万円×3%+4万円
     200~400万円の部分:  8万円→ 200万円×3%+2万円
        400万円~の部分: 78万円→2600万円×3%

 この計算式を合計すると、 『3000万円×3%+6万円=96万円』 となります。

 ですので、不動産会社がお客様に仲介手数料の額を提示する場合については、
 この計算式 『物件金額×3%+6万円』 とお客様に説明しています。


  申込みと契約の違いは何ですか?
 申込みとは、「私がこの物件を買います!」と売主へ意思表示することを意味します。
 申込みは口頭ではなく、一般的には 「買付証明書」 という書面に契約の予定日や
 住宅ローンを利用するなど契約に関する条件を記載し、購入されるお客様の記名
 押印をいただいた上で、売主に提出します。

 買付証明書に記載された内容に売主が承諾すれば、次に契約の作業に着手します。
 この間に販売会社が重要事項説明書・売買契約書を作成し、これらの書類の内容を
 お客様にご説明し、問題がなければ、売主とお客様の記名・押印をいただきます。
 
 これらの作業がすべて終了すれば契約成立となり、契約成立後に物件のお引渡しに
 向けて登記の手続きや金融機関と住宅ローンについての商談を始めます。

 「申込み」は 「物件を買う意思表示」 であり、「契約」は 「物件を買う正式な手続き」 と
 お考えいただければ、わかりやすいかと思います。
 
 
  契約をキャンセルしたいのですが、何か問題はありますか?
 前項でも申し上げましたとおり、『契約』 は 「物件を買う正式な手続き」 ですので、
 契約成立後キャンセルをする場合は、キャンセル料が発生します。手付金を放棄
 しなければならなかったり、違約金を支払わなければならないケースもあります。
 
 この内容については、売買契約の締結前に宅地建物取引主任者より重要事項と
 して説明がありますので、トラブルを避けるために充分に理解しておきましょう。
 
  住宅ローンが借りられない場合、売買契約はどうなるの?
 売買契約を作成の際に、当社はお客様に住宅ローンのお借入を希望されるか確認を
 させていただきます。 ご希望の場合特約条項として「融資利用による特約の解除」を
 契約書及び重要事項説明書に付帯させていただきます。

 その内容とは、「住宅ローンの借入ができない場合については、手付金をお返しして
 契約そのものを白紙にさせていただきます。」というものです。 この特約が付帯され
 ていなければ、住宅ローンを借りることができない場合でも、物件を購入しなければ
 ならないことになります。 またこれを理由に契約を解除するということになりますと、
 契約違反による解除となり、売主より違約金を請求されることになりますので、住宅
 ローンをお考えのお客様は重要事項説明書・売買契約書に「融資利用による特約の
 解除」が付帯されているか、くれぐれもお確かめください。

ローン・税金について

  住宅ローン控除って何ですか?
 簡単にご説明すると、 「お家を買ったお客様は、買ったその年から10年間支払った
 税金(所得税・住民税)が戻ってきます。」 ということです。戻ってくる金額については、
 実際に支払っている税金の額やローンのお借入れ金額によって異なりますが、今年
 ご購入されるお客様については、最大で500万円が戻ってきます。 この住宅ローン
 控除は来年以降に毎年100万円ずつ減額され、平成25年に廃止される予定です。
  住宅ローンの申込みに必要な書類は何ですか?
 お申込みをする金融機関、物件、お客様により必要書類の内容は異なります。
 ですが、原則必要とされる書類といたしましては、以下のものが挙げられます。

 1.ご本人様確認書類   : 印鑑証明書、住民票、免許証、健康保険証など
 2.収入・勤務先確認書類 : 源泉徴収票、給料明細、市・府民税証明書など
                (自営業者の方は確定申告書、納税証明書など)
 3.購入物件に関する資料 : 物件所在地図、公図、測量図、登記簿謄本など
                (新築住宅の場合には建築確認申請書が必要。)
  女性は住宅ローンが借りにくい?
 以前は確かにそのような時代もありましたが、今では金融機関もお客様のさまざまな
 ニーズにお応えする住宅ローン商品を提供しています。既婚や未婚、正社員や契約
 社員など雇用・社会情勢の変化に対応して、住宅ローンも多様化しておりますので、
 「住宅ローンなんて無理」 と先入観にとらわれずに、ぜひ一度ご相談ください。
 
  不動産を買う場合、どんな税金を支払う必要がありますか?
 不動産をご購入された際、1)印紙税 (2)登録免許税 (3)不動産取得税 が
 税金として課せられます。
 また、購入資金を親族から援助してもらう場合は、贈与税が課せられます。

 なお、不動産を保有すると、固定資産税・都市計画税が毎年課せられます。
 不動産を購入したその年の固定資産税・都市計画税は、物件のお引渡日に
 基づいて日割りで清算を行うことが慣例化されています。
  印紙税はどのように支払うのですか?
 印紙税は印紙を購入し、売買(請負)契約書に貼付すれば納税したことになります。
 その額については、売買(工事)代金によって異なりますので、国税事務所の窓口
 またはご担当の営業社員におたずねください。

 印紙を貼らなくても契約自体は有効ですが、納税義務違反となり、過怠税を徴収
 されたり、住宅ローン控除の適用が受けられないといった事態が生じます。

 印紙は、売主・買主がそれぞれの契約書に自費で購入し、貼付することが原則で
 ございますので、忘れずに貼付してください。
  登録免許税とは何ですか?
 住宅など不動産の購入に関して次の登記をする場合、登録免許税が課せられます。
 
 (1)新築した建物の所有者を登記簿に記載する 「保存登記」
 (2)土地・中古建物の所有者を変更する際に登記簿に記載する 「移転登記」
 (3)土地・建物を担保に融資を受ける際に金融機関が設定する 「抵当権設定登記」

 これらの登記は大抵の場合、依頼した司法書士が行いますので、 登録免許税は
 司法書士を通じて納付します。 その税金の額は(1),(2)の場合は、売買代金では
 なく、固定資産税評価額を、 (3)の場合は、実際にお借入される融資金額をもとに
 して算出されます。

 また、登記を行う時期によって軽減措置を受けることも可能ですので、登記を依頼
される司法書士事務所にご相談ください。
 
  不動産取得税とは何ですか?
 不動産取得税とは、不動産を取得した際にその年にだけ課せられる税金(地方税)です。
 売買だけでなく、交換や贈与、増築・改築も課税の対象であり、登録免許税とは異なり、
 登記の有無は問いません。
 
 原則は、「不動産の固定資産税評価額×4%」が税額ですが、現在は特例措置として、
 ある一定の規模であれば税金が免除されるケースもあります。
 詳細につきましては、 管轄の都道府県税事務所の窓口へお問い合わせください。
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